[가계부채 관리방안] 집단대출 억제 위한 공급 줄이기…효과는 의문

분양권전매·재당첨 제한 빠져 청약수요 억제 효과 의문
전문가들 “분양시장 진정될 수 있으나 실제 효과 지켜봐야”


정부가 가계부채 대책으로 주택 공급물량을 조절하는 카드를 꺼내들었다. 저금리와 집값 상승 등의 영향으로 분양시장이 호조를 보이자 건설사들이 밀어내기식 분양을 지속하면서 공급과잉이 위험 수준에 이르렀다고 본 것이다. 정부가 지난해 주택 인허가 물량이 총 76만5천가구로 역대 최대치를 기록한 데 이어, 올해 상반기에도 지난해 대비 18.4% 증가한 35만5천가구가 인허가돼 공급과잉 경고등이 켜진 것을 인정한 셈이다. 그러나 공급 조절은 그 효과가 시간을 두고 나타날 수밖에 없는 데다, 2014년 9·1 대책 때부터 추진한 것이라는 점에서 가계부채 줄이기 대책으로 실효성이 있을지는 의문스럽다는 지적이 나온다.

국토교통부는 올해 한국토지주택공사(LH)의 공공주택용지를 지난해의 58% 수준으로 축소하기로 했다. 지난해 12만9천가구 규모의 공공택지가 공급됐지만 올해는 7만5천가구로 줄어든다. 이 가운데 분양주택용은 지난해 10만6천가구에서 올해는 4만9천가구로 절반 이상 줄이는 대신 임대는 지난해 2만3천가구에서 올해 2만6천가구로 소폭 늘린다. 주택도시보증공사(HUG)가 건설사들이 금융기관에서 택지 매입 자금을 조달할 때 발급해주는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증도 강화하기로 했다. 종전에는 사업계획 승인 전에도 피에프 대출 보증을 신청할 수 있고 공공택지에서는 사업계획승인을 받지 않아도 대출 보증을 해줬지만 이제는 사업승인 이후에만 보증신청을 할 수 있도록 했다. 무분별하게 땅을 사기 어렵게 하겠다는 뜻이다.


종전 1인당 최대 4건까지 가능했던 중도금 대출 건수를 2건으로 줄이기로 한 조처는 전매차익 등을 얻으려고 한 사람이 여러 채를 분양받는 투기성 분양을 차단하려는 것이다. 국토부는 지난달부터 주택도시보증공사를 통한 중도금 대출 건수를 1인당 2건, 최대 6억원으로 제한했으나 주택금융공사를 통해서도 별도로 2건의 추가 대출을 받을 수 있어 1인당 최대 4건의 중도금 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 두 기관의 대출 건수를 통합 관리해 두 기관의 대출을 합해 최대 2건까지만 허용하기로 한 것이다. 또 두 기관의 중도금 대출 보증은 종전에는 대출금액의 100%까지 보증이 나갔지만, 앞으로는 90%만 보증해 나머지 10%는 은행이 리스크를 분담하도록 할 방침이다.

정부가 적정 수준의 주택 공급을 유도하고자 내놓은 이번 가계부채 관리 방안에 대해 부동산업계는 당장 하반기 주택시장에 직접적인 영향을 미치지는 않으리라고 보는 분위기다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 연구위원은 “지난 9·1 대책이 공공택지 신규 공급을 줄인 게 핵심이라면 이번에는 민간 건설사의 토지 확보나 대출보증 요건을 까다롭게 한 게 특징”이라며 “공급물량 조절이 이뤄지면 최근 과열된 분양시장의 분위기가 진정 국면으로 돌아서겠지만 실제 효과는 지켜봐야 할 것”이라 말했다.

주택금융공사와 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 건수를 통합해 1인당 최대 2건으로 제한한 것도 분양시장 과열을 식히는 데는 역부족일 것으로 보인다. 전매차익을 노리고 무분별하게 주택 여러 채에 투자하는 투기성 수요는 어느 정도 차단하겠지만 일반인들의 1~2채 투자에는 아무런 영향이 없기 때문이다. 재당첨 제한이나 분양권 전매 금지 강화 등으로 청약 수요를 억제하는 것은 아니라는 점에서 한계가 있다는 것이다.