월세 두 번 밀리면 상가임대차 계약해지 가능

상가 임대차 계약이 갱신됐다고 해도 갱신 전의 월세 연체액과 갱신 후의 월세 연체액을 합산해 두 달치 월세를 연체했다면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 다만 현실적으로 월세가 인하되는 경우는 거의 없기 때문에 월세 연체 횟수가 2번이면 바로 계약 해지가 가능하다.

 

A씨는 자신의 상가를 B씨에게 보증금과 월세를 받기로 하고 빌려줬다. B씨가 1번 월세를 연체한 후 바로 계약이 갱신됐고 그 후 B씨가 바로 다음 월세를 연체했다. 그러자 A씨는 B씨가 월세를 두 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈다. 이에 B씨는 계약 갱신 후 월세를 1번 밀렸을 뿐 아직 2번 밀린 것이 아니라며 계약을 해지할 수 없다고 주장했다.

 

대법원 1부(주심 고영한 대법관)는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 “원고의 해지권 행사는 정당하다”며 피고의 상고를 기각했다. (2012다28486 판결)

 

상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 상가건물은 임대보증금을 기준으로 지역에 따라 차이가 있다. 이 법의 적용을 받으면 건물을 빌리는 사람은 더 높은 수준의 보호를 받는다. 그 중 하나로 계약을 갱신할 것을 요구할 수 있는 권리가 인정된다. 이 권리는 예외적으로 월세를 3번 내지 않은 경우 상가를 빌려주는 사람이 계약 갱신을 거절할 수 있도록 돼 있다.  

계약 갱신 요구권이 인정되는 경우 민법에서 월세를 두 번 연체할 경우 계약을 해지할 수 있도록 하는 것과 충돌되는 것이 아니냐는 의문이 있었다. 건물을 빌린 사람이 월세를 1번 연체 후 계약갱신요구권을 사용해 재계약한 후 다시 1번 연체 했을 경우 어떻게 해야 하냐는 얘기다.

재판부는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 경우에도 민법이 적용된다고 명시하며 총 계약 기간을 기준으로 월세 밀린 횟수를 세야 한다고 판결했다. 따라서 상가를 빌려주는 사람은 계약 횟수와는 관계없이 월세를 받지 못한 금액을 합쳐 두 달치 월세가 될 경우 계약을 해지할 수 있다. 

재판부는 그 근거로 "계약 횟수마다 끊어서 판단하게 되면, 계약을 할 때마다 그 전에 밀린 월세를 내지 않을 가능성이 높아질 것"이라고 봤다. 또 상가를 빌려주는 주인 입장에서는 이미 한 번 월세를 밀려 신뢰를 잃은 사람과 맺은 계약을 끝낼 수 없게 된다는 점도 판단의 근거가 됐다.

 

◇ 판결팁= 상가를 빌리는 사람이 월세를 밀렸다는 이유로 계약 해지를 당하지 않으려면 계약을 몇 번 했는지와 무관하게 2번의 연체, 즉 월세 연체금을 합쳐 두 달치가 되는 것을 피해야 한다.  

◇ 관련 법조문 =

      

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 제1호

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

민법 제640조 (차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.