토지매매 계약 파기…샀던 땅 팔았다면 어떻게 할까

'제2롯데월드' 롯데월드몰과 롯데월드타워 전경.

토지매매 계약이 해제돼 토지를 돌려줘야 하는 상황에서 토지를 산 사람이 이미 토지를 다른 사람에게 팔아버려 그 토지를 반환할 수 없다면 어떻게 해야 할까. 이때 토지를 산 사람이 돌려줘야 할 돈은 구입가격이 아니라 다른 사람에게 토지를 팔았을 때의 가격을 기준으로 해야 한다는 대법원 판결이 있다.

매매계약 해제됐는데 이미 그 토지 팔았다면 돈으로 돌려줘야 

피고인 A씨는 원고인 B씨로부터 2005년 12월 토지를 샀다. A씨는 이 토지를 2006년 3월 C씨에게 다시 팔았다. 그런데 A씨는 B씨에게 토지 대금을 다 주지 않은 상태였다. B씨는 A씨가 매매대금을 지급하지 않았다는 이유로 계약을 파기했다. 그러나 A씨가 이미 C씨에게 토지를 팔았기 때문에 계약이 해제됐는데도 토지를 돌려줄 수 없었다. 그러자 B씨가 A씨를 상대로 소송을 냈다.

대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 2013년 12월 토지 매도인이 매수인을 상대로 낸 매매대금 반환청구소송 상고심에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대구지법으로 돌려보냈다. (2013다14675 판결)

재판부는 판결문에서 "토지를 제3자에게 처분했고 특별한 사정이 없다면 계약 해제에 따른 원상회복 의무를 이행하기 위해 반환할 금액은 제3자에게 판 금액을 기준으로 해야 한다"고 밝혔다.

계약이 해제되면 계약을 맺은 사람들은 서로 '원상회복의무'가 생긴다. 원상회복의무란 계약을 맺기 전의 상태(원래 상태)로 돌려놓는(회복하는) 의무다. 그런데 계약의 대상인 토지를 이미 팔았기 때문에 돌려줄 수가 없다. 원상회복의무가 있더라도 이 의무는 제3자(토지를 산 사람)의 권리를 침해할 수 없기 때문이다. 이런 경우엔 그 계약의 목적물 대신 그에 해당하는 만큼의 금액을 돈으로 환산해 계약 상대방에게 돌려주게 된다. 이것을 '가액배상'이라고 한다.

돈을 얼마나 돌려줘야 할 지 그 기준은 다른 사람에게 토지를 팔았을 때의 가격

이 사건의 쟁점은 이미 토지를 돌려줄 수 없는 상황에서 그것을 돈으로 환산해 돌려줄(가액배상) 때 그 기준이 무엇인가 하는 것이었다. 항소심 재판부는 2005년 12월 A씨와 B씨가 거래했을 때를 기준으로 해 반환 금액을 정했다. A씨가 토지를 구입한 가격을 기준으로 그 금액과 매매계약을 깬 다음 날부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 본 것이다. 

그러나 대법원은 다르게 판단했다. 이미 A씨가 C씨에게 토지를 팔았고, 그 대금이 시가를 벗어나 이상하게 높거나 낮지 않다면 그 금액을 기준으로 돌려줄 금액을 정하면 된다는 것이다. 이 사건에서 A씨가 C씨에게 토지를 판 금액은 6600만원이고 이 금액이 시가를 벗어났다는 근거는 없다. 따라서 이 금액을 기준으로 돌려줄 금액을 정하면 된다.

이때 돌려줘야 할 금액은 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 토지를 팔았을 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대해 그 이득일부터의 법정이자를 더한 금액이다. 따라서 최종적으로 A씨가 B씨에게 돌려줘야 할 금액은 토지 대금 6600만원과 대금을 받은 날부터 법정이자를 가산한 금액이다.

◇ 판결팁=  계약이 해제됐을 때 그 목적물을 돌려줄 수 없는 경우에는 그 목적물을 돈으로 환산해 돌려주게 된다. 토지의 경우 매매 계약을 맺어 소유권을 이전받은 뒤 이미 다른 사람에게 토지를 팔았는데 원래 매매 계약이 해제되는 경우가 여기에 해당한다. 이때 돌려줘야 할 금액을 정하는 기준은 처음 거래한 가격이 아니라 다른 사람에게 팔았을 때의 가격을 기준으로 한다. 

◇ 관련 조항 

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.