"보증금 완납 전이어도 전입신고일 기준 우선변제권 있다"

임대차계약 이후 보증금을 완납하기 전이라고 해도 전입신고일과 주택 인도일을 기준으로 우선변제권이 발생한다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 세입자 김모씨가 다른 세입자 최모씨를 상대로 낸 배당이의 소송에서 원고 패소를 판결한 원심을 깨고 광주지법으로 되돌려 보냈다고 6일 밝혔다.

재판부는 "원고는 임대차계약 당일 보증금의 일부를 지급하고 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 이후 계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급했다"며 "우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날이다"고 판단했다.

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이어 "특별한 사정이 없는 한 원고는 주택·대지 배당금에 대해 피고에 우선해 변제받을 권리가 있다"며 "원심의 판단에는 주택임대차보호법에서 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 덧붙였다.

김씨는 2012년 7월16일 광주 광산구 3층짜리 단독주택 101호에 대한 임차계약을 체결한 뒤, 같은날 임차보증금 6500만원 가운데 500만원을 지급하고 전입신고 및 확정일자 수령을 마쳤다. 나머지 금액은 계약 약정에 따라 8월16일 지급됐다.

다른 임차인 최씨는 같은해 7월30일 303호에 대한 전세계약을 체결했고, 8월2일 전세금 6500만원 지급과 함께 전세권설정등기를 마쳤다.

문제는 이 집이 경매로 넘어가면서 발생했다. 경매사건을 담당한 광주지법은 2015년 7월 최씨를 김씨보다 선순위인 5순위로 배정, 잔여액 약 6029만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다.

우선변제권이 임대료 지급을 전제로 성립하는 개념이라고 보고 보증금·전세금 완납일을 기준으로 우선순위를 정한 것이다. 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리다.

1심은 "법상 대항요건 및 우선변제요건을 충족한 경우 그 충족일을 기준으로 권리의 선후를 판단해야 한다"며 피고인 최씨에 대한 배당액을 0원으로, 원고 김씨에 대한 배당액을 6029만원으로 경정하라고 주문했다.

하지만 2심은 "원고는 7월17일 이사에서는 매우 적은 짐을 옮겼고 8월17일 이전까지는 이전 아파트에서 생활을 하기도 해, 7월16일 주택의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다"며 "원고의 임차보증금 잔액 지급 전, 피고가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마쳤으므로 피고의 변제권이 우선한다"고 판단했다.