상가임대차보호법에 따라 환상보증금을 초과하는 경우 울세상한선 보호 못받음

상가건물을 빌려 창업을 준비하시는 분들이 상가임대차보호법상의 보호를 받으려면 가장 먼저 확인해야 할 게 환산보증금입니다. 오늘은 이 환산보증금이 무엇이고 상가임대차보호법이 인정하는 예외가 무엇이 있는지 환산보증금에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

1. 원칙적으로 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대해 환산보증금 이하일 때만 적용됩니다.

그렇다면 환상보증금은 무엇일까요? 환산보증금은 보증금과 월세가 있는 경우, 월세에 100을 곱하여 보증금으로 환산해 합산한 금액을 말합니다.

즉 환산보증금 = 보증금 + (월세액 X 100)입니다.

이 환산보증금은 상가건물임대차보호법 시행령에서 규정하고 있는데 지역별로 그 금액이 다르고 액수가 변동됩니다. 현재 기준으로 지역별 환산보증금은 다음과 같습니다.



즉 환산보증금을 계산하고 해당 지역을 확인하여 위 환산보증금 액수 이하의 임대차계약의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되어 임차인이 보호받을 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 시행령이 올해 1월 개정되면서 과거 서울의 경우 환산보증금이 4억 원이었지만, 6억1천만 원으로 상향조정하여 보다 많은 임차인들이 상가임대차보호법의 보호 대상이 되었습니다.

2. 환산보증금을 초과하면 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하나요?

환산보증금의 액수를 초과하는 임대차계약을 체결하였어도 적용되어 보호되는 상가임대차보호법 규정은 다음과 같습니다(제2조 제3항).

① 임차인의 대항력 (제3조)

② 임차인의 계약갱신요구권 (제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)

③ 권리금 회수기회 보호 (제10조의 2 내지 7)

④ 3기 차임 연체 시 계약해지 (제10조의 8)

즉 임차인이 건물인도를 받은 후 사업자 등록을 신청하면 제3자에게 대항력을 갖습니다(제3조).

또한 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 요구하는 경우, 갱신을 거절할 법적 사유가 없으면 임대인은 이를 거절 할 수 없으며 계약갱신요구권은 최대 5년까지 가능합니다(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문).

또한 권리금보호규정 역시 환산보증금을 초과하는 경우에도 대규모점포나 준대규모점포가 아닌이상 적용됩니다(제10조의 2 내지 7).

3. 환산보증금을 초과하는 경우 가장 주의해야 할 점이 무엇인가요?

상가임대차보호법에 따라 환상보증금을 초과하는 경우에도 위와 같이 적용될 수 있는 상가임대차보호법이 있습니다. 그런데 환산보증금을 초과하는 경우 가장 주의해야 할 점은 상가임대차보호법상의 월세 인상의 상한선의 제한 보호는 받지 못한다는 점입니다.

개정된 상가임대차보호법 시행령은 임대인의 차임증감청구권에서 임대료를 5%이상 올리지 못하도록 하고 있습니다. 최근 젠트리피케이션이 사회적 문제가 되면서 기존에 우선 임대료가 저렴한 장소에 입소문을 탄 상권이 들어서면서 임대료가 치솟게 되고 임대차분쟁이 많이 발생했습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 기존의 월세 인상의 상한선을 9%에서 5%로 개정한 것으로 보입니다. 그런데 환산보증금을 초과하는 임대차는 이러한 보호를 받지 못한다는 점을 주의하셔야 합니다.

또한 임차인이 사업자 등록과 인도의 대항력과 확정일자를 갖추면 해당 건물의 경매 때 후순위권자나 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있는데 반해, 환산보증금을 초과하는 경우 우선변제권의 보호를 받지 못하므로 주의하셔야 합니다. 이런 경우 전세권 설정 등의 대비책을 고려해보시는 것이 좋습니다.